原状回復コンサル・業者おすすめ10社徹底比較【2026年最新】

「指定業者から届いた見積、これって本当に妥当なんだろうか——」

そう思って原状回復について検索しているなら、状況の把握は半分正解で、半分はもう手遅れだ。

判断は正しい。指定業者の初回見積は、ほぼ間違いなく交渉の余地がある。提携10社の実績を見ても、平均30%以上の減額が出るケースは珍しくない。100坪のオフィスで600万円が400万円になる、といった水準の話だ。

ただし時間的には半分手遅れだ。退去通告から実工事完了までは想像以上に短い。コンサルや工事会社の選定に何週間も費やす余裕は、ほとんどの企業にない。比較検討に時間をかけすぎて、結局は指定業者の言い値で支払うことになった——というケースを、編集部はいくつも見てきた。

この記事では、編集部が把握している原状回復領域の主要10社について、料金体系・実績・得意領域・気になる点を整理する。広告色を抑え、依頼者目線での実用情報を優先した。各社の「向いているケース」と「合わないケース」を両方併記しているのは、この情報設計の意図的な部分だ。

迷っているなら、結論は1つ。条件に合いそうな3社に同時に見積を依頼し、横並びで比較する。それが最も時間対効果の高い動き方だ。記事を読みながら、自社のケースに当てはまる候補を絞ってほしい。

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原状回復の業者・コンサルは「3タイプ」存在する

ひとくくりに「原状回復業者」と呼ばれることが多いが、実際の役割はかなり違う。3つのタイプが存在する。

① 工事会社（施工会社）

実際の解体・復旧工事を請け負う側だ。貸主が指定する業者は基本的にこのカテゴリに属する。自社で職人を抱えているか、協力会社のネットワークを持っているのが特徴。

このタイプの本業は、工事品質と納期の管理。減額交渉そのものは付随業務であり、得意とは限らない。むしろ「指定業者」として貸主側に立つ場合は、テナント側にとっての交渉相手になる。

ただし、自社職人を持つ独立系の工事会社は、貸主指定業者の見積に対するカウンター見積を出せるため、相見積もりの土台として機能する。

② 減額交渉コンサル

テナント側、つまり依頼主側の利益を代弁して、貸主や指定業者と交渉するポジション。査定書作成、相場ベンチマークの提示、工事区分（A/B/C）の再判定、貸主との折衝代行がメイン業務だ。

施工はしない。あくまで「交渉」「査定」「論点整理」を商品にしている。料金体系は成果報酬型が主流。

工事区分そのものの考え方が曖昧な方は、先に 原状回復の基礎知識 に目を通しておくと、コンサルの提案を読み解きやすくなる。

③ 弁護士・法律事務所

契約特約の解釈、原状回復義務の範囲を巡る紛争、敷金返還請求など、法的判断を要する領域を扱う。

ここを混同しないでほしい。コンサルが越えられない一線がある。それが「非弁行為」だ。

弁護士法72条により、報酬を得る目的で他人の法的紛争を代理することは弁護士にしか認められていない。減額交渉のうち「相場感に基づく価格交渉」はコンサルでも合法だが、「契約の有効性を主張する代理人」としての交渉になると弁護士の領域に入る。

つまり、見積金額の妥当性を争うならコンサル、契約条項そのものの有効性を争うなら弁護士、という棲み分けがある。

自社のケースがどちらかは、見積金額の根拠次第。「単価が高すぎる」ならコンサル、「そもそも借主負担じゃないものまで含まれている」「敷金が戻ってこない」ならまず弁護士に相談したほうがいい。

3タイプの違いを頭に入れたうえで、選定軸の整理に進む。

業者・コンサルの選び方5つのポイント

10社それぞれの個別評価に入る前に、判断軸を整理しておく。

「どこが一番か」ではなく、「自社にとってどこが合うか」が判断基準になる。同じ業者でも、80坪の中規模オフィスと300坪超の大規模オフィスでは最適解が変わる。

1. 料金体系で選ぶ

成果報酬・月額固定・時間制・業務報酬の4パターンが主流だ。

成果報酬は、減額に成功した分の20〜40%を報酬として支払う形。減らせなければ報酬ゼロ。リスクは少ないが、報酬比率は他方式より高い。

**月額固定（定額査定）**は、案件単位で固定額。RCAA協会の査定レポート（1件8万円〜）が代表例。削減額がたとえ500万円でも費用は固定なので、大規模案件で費用対効果が出やすい。

時間制は、コンサルタントの稼働時間に対して時給を払う方式。明朗会計だが、案件終了の見通しが立てづらい。

業務報酬は、工事会社系で多い坪単価ベース。この場合、コンサル業務というより施工費の一部として支払うことになる。

どれが正解かは、案件の性質次第。「金額が大きく削減幅も期待できる」なら成果報酬、「査定書類だけ欲しい」なら定額、というふうに使い分ける発想が必要だ。

2. 実績件数・規模で選ぶ

100件未満の業者は、論点整理のテンプレが整っていないことが多い。最低でも300件、できれば1,000件超の実績がある業者を選びたい。

ただし「件数」だけでは判断できない。自社と近い規模・業種の実績があるかが重要だ。50坪のオフィス案件を1,000件こなしている業者が、500坪の本社移転案件を扱えるとは限らない。

公式サイトに掲載されている事例の規模感を、必ず確認してほしい。

3. 対応エリア・規模感で選ぶ

首都圏限定の業者と全国対応の業者では、アサインできる職人ネットワークも単価感も違う。

地方拠点の退去なら、全国対応をうたう業者でも、現地での実工事手配が遅れることがある。逆に首都圏の物件なら、首都圏特化の業者のほうが単価が抑えられるケースも。

複数拠点を抱える企業の同時退去では、全国ネットワークを持つ業者が必須になる。1拠点ごとに業者を分けると、貸主側との交渉ロジックを共有できず、結果として削減額が頭打ちになる。

4. 専門性で選ぶ

原状回復には、建築・契約・法律の3つの専門性が絡む。

建築面では、工事区分の境界判定や、過剰仕様の指摘が論点になる。契約面では、特約条項の解釈、原状回復義務の範囲が問われる。法律面は、最終的な紛争解決手段だ。

「総合的に対応できます」をうたう業者は多い。が、本当に3領域すべてで強いところは限られる。自社の論点がどの領域に偏っているかを見極めて、そこに強い業者を選ぶ。

5. スピード対応の可否で選ぶ

退去通告から実工事完了まで、3〜6ヶ月が標準的なスケジュール。だが、退去日変更が難しい案件では、1〜2ヶ月の短期勝負になることもある。

成果報酬型のコンサルは、相手があってこその交渉。貸主側が応じなければ時間がかかる。一方、施工会社系は職人手配さえつけば物理的に進む。

「とにかく早く着工したい」のか、「時間をかけてでも金額を下げたい」のか。優先順位を決めてから業者選定に入ると迷わない。

5つの軸を持って、次の比較表を見てほしい。

【一覧】原状回復コンサル・業者10社の比較表

編集部が把握している主要10社を、共通フォーマットで横並びにした。総合評価は、料金透明性・実績・対応領域の広さ・依頼者目線での使いやすさの4要素を編集部が定性評価したもので、絶対的な順位ではない。

数値は各社公開情報および編集部調査に基づく直近の目安。減額率は同一物件で複数社見積もりを取った場合の中央値であり、案件ごとの変動幅は大きい。最新の料金や条件は必ず各社公式サイトで確認してほしい。

【厳選】原状回復コンサル・業者おすすめ10社を徹底解説

ここから個別解説に入る。順位はあくまで編集部の総合評価であり、自社のケースに合うかは別問題だ。気になった会社の項目だけ拾い読みするのも効率的な使い方になる。

1位：株式会社JLA

実績数だけ見れば、業界トップ級。

JLAの料金体系はシンプルだ。減額に成功した分の40%を報酬として支払う、完全成果報酬制。減らせなければ1円も払わない。

実績は1,500件超。コスト削減成功率は自社公称で98%。数字だけ見ればかなり強気のポジションを取っている。ただし「成功率」の定義は会社によって違うので、そこは契約前に確認しておきたいところ。

強みは「専門家の縦串連携」だ。建築士による工事内容の妥当性チェック、弁護士連携による契約条項の解釈、社内コンサルによる相場感ベースの交渉、これら3層を一案件にまとめて投入できる体制が他社との差別化要素になっている。

向いているのは「200坪以上の中〜大規模オフィス」「金額が500万円を超える案件」「とにかく削減幅を最大化したい担当者」。

逆に、50坪未満の小規模案件は対象外になることが多い。報酬比率40%は業界水準（20〜30%）と比べると高めなので、そこは納得して契約する必要がある。

法的紛争に発展しそうな案件は、JLAではなく弁護士事務所のほうが筋がいい。これは料金以前の役割分担の話だ。

2位：一般社団法人RCAA協会 / スリーエー・コーポレーション

2社をまとめて扱うのは違和感があるかもしれない。が、用途が補完的なので併記する。

RCAA協会は、原状回復費用適正化を掲げる一般社団法人。営利目的の事業会社ではない、という立ち位置から、貸主・借主のどちらにも偏らない中立的な査定レポートを提供している。

判例データベースを基盤にしているのが強み。契約特約の有効性、通常損耗の解釈といった法的論点まで踏み込んだ査定が出せる。料金は1件8万円〜の定額。削減額の大きさによらず費用が変わらないため、確実に査定書類が必要なケースで選ばれる傾向だ。

スリーエー・コーポレーションは、対照的にB工事を専業とする自社施工会社。職人を自社で抱えることで中間マージンを排除し、見積の透明性と短納期を両立している。最短7日での着工対応が可能で、見積の内訳開示にも積極的だ。

組み合わせ方の例：貸主指定業者の見積に対して、RCAA協会の査定レポートを「中立な根拠資料」として提示し、スリーエーの相見積を「具体的な代替案」として並べる。論理と現実、両方の武器を揃える戦法になる。

ただしどちらも単独だと役割が限定的だ。RCAAは工事をしないし、スリーエーは200坪以上の大規模対応や法務面の論点には弱い。

3位：オージェント合同会社

成果報酬コンサルの代表格として名前が挙がる一社。

着手金なしの完全成果報酬プランがあり、削減成果がゼロであれば報酬もゼロ。初めて原状回復を扱う総務担当者から評価されているのは、この「リスクゼロで動ける」設計の分かりやすさによる部分が大きい。

オージェントの強みは「論点設計力」だ。原状回復費の交渉は、単なる値下げ依頼ではなく、契約特約の解釈・工事区分の判定・市場相場との乖離証明といった複数論点を整理する作業。オージェントはこの論点設計を専業としている。

工事区分A/B/Cの判定に疑義がある案件は、特に相性がいい。指定業者見積のうち、実態がC工事相当の項目を抽出してテナント工事区分外に振り替える、といった交渉戦術を持っている。

ただし、工事の自社施工はしない。コンサル特化のため、「相見積を取って交渉する」という土俵が成り立たないと動きにくい。退去日まで1ヶ月を切るような短期戦には向かない。

4位：株式会社NACS

数字よりもストーリーで語られることの多い会社だ。

大手法人テナントを中心に、査定から訴訟サポートまでを一貫提供している。弁護士・元判事・建築士・施工管理技士など多領域の専門家を社内に抱えていて、貸主側に大手不動産・金融機関が立つような難案件で実績を出してきた。

NACSが他社と異なるのは、「合意できなかった場合の訴訟戦略」までセットで設計する姿勢。多くのコンサルは「交渉合意」をゴールにする。NACSはその先まで見ているので、交渉の場での発言の重みが違うと言われる。

成果報酬比率は20〜30%。報酬感だけ見れば業界水準内だが、難案件特化のため「他社で結果が出にくい案件」を引き取って結果を出すことが多い。結果ベースで見れば妥当なレンジだ。

向いているのは、金額500万円以上で訴訟リスクが見えている案件、あるいは大手企業の総務部門による発注。50坪未満の小規模案件は対応外になる。

5位：株式会社プロレド・パートナーズ

上場コンサルが原状回復に出てくるのか、と意外に思うかもしれない。

プロレドは東証スタンダード上場のコンサルティング会社で、原状回復は間接コスト最適化全般のサービスラインの一部に位置付けられている。つまり、原状回復「単独」依頼よりも、通信・物流・購買などの間接コスト全般を一括で見直すプロジェクトの中で活用される会社だ。

強みは「全社最適の視座」。原状回復費の削減を、退去という単発イベントとしてではなく、コーポレートファイナンスの一環として設計する。上場企業のIR説明資料に載る規模のコスト削減プロジェクトに発展することもある。

対象規模は200坪以上が前提。原状回復単独で見ると報酬比率（25〜35%）が高めに感じるが、間接コスト全般を組み合わせる契約では総削減額が大きくなり、結果として比率は妥当な範囲に収まる構造になっている。

中小企業の単発退去案件には合わない。プロジェクト立ち上げまでに営業フェーズが長く、急ぎの案件にも不向きだ。だが「全社のコスト構造を見直すきっかけとして退去を捉えたい」企業には、他に代替がない選択肢になる。

6位：弁護士法人赤瀬法律事務所

ここまで挙げた5社とは、根本的に立ち位置が違う。

赤瀬法律事務所は、法律事務所だ。コンサル会社ではない。原状回復をめぐる紛争のうち、契約特約の有効性、敷金返還請求、訴訟対応など、法的判断を伴う領域を担当する。

非弁行為の問題があるため、コンサル会社では踏み込めない局面がある。たとえば「特約に基づく原状回復義務の範囲そのものを争う」ケース。これは弁護士の代理がないと難しい。

依頼するタイミングの目安は、貸主との交渉が決裂しそうな段階、あるいは敷金返還で見解が真っ向から対立した段階。逆に、まだ初回見積が届いただけの段階で弁護士に依頼するのは、コスト的に過剰になりがちだ。

料金は着手金 + 報酬の伝統的な弁護士料金体系。具体的な金額は案件の複雑さによる。最新の料金体系・対応案件範囲は公式サイトで確認してほしい。

なお、本サイトでは法律相談自体は扱っていない。法的紛争に発展しそうな案件は、お住まいの地域の弁護士会、あるいは赤瀬法律事務所のような不動産・契約問題に強い法律事務所に直接相談することを推奨する。

7位：インテリアエージェント

見落とされがちなのが、「移転先の内装」と原状回復をセットで頼むという選択肢だ。

インテリアエージェントは、内装デザインと原状回復の二刀流で対応する施工会社。新オフィスのデザイン提案と旧オフィスの退去工事を1社にまとめられるため、移転プロジェクト全体のワンストップ窓口として機能する。

総務担当者の調整負荷が劇的に減る点が他社と異なる。退去側B工事と新拠点内装を別々の会社に発注すると、職人スケジュールの調整、什器搬入のタイミング、引き渡し日の連動など、細かい論点が無数に発生する。それを1社で巻き取れる。

新オフィス工事との同時発注では、セット割引（10〜15%）が適用されるのが標準。単独依頼よりも実質コストは抑えられることが多い。

ただし、減額交渉そのものの代行はしない。「コンサル + 工事」のうちコンサル機能は弱い。交渉特化のサービスを求めるなら、オージェントやJLAとの併用が前提になる。首都圏外は非対応。

8位：原状回復費.com

Web完結型サービスとして異彩を放つ。

「Webフォームに物件情報を入力 → 翌営業日に3社見積が揃う」という流れに、登録不要・対面相談不要のシンプルさを持たせているのが特徴。最短翌日で見積が揃うスピード感は他社にない強みだ。

料金は時給6,000円〜の時間制。コンサルタントが稼働した時間に対して払う方式なので、初期段階の「相場感だけ知りたい」「査定だけ欲しい」というケースで使い勝手がいい。

実績は累計2,180件超。Web完結型サービスとしては業界最大級の流通量を持つ。

ただし、対面相談を前提とした重い案件には向かない。23区外の物件、訴訟リスクのある案件、大規模一括退去などは別途対応となるため、サイト上での見積範囲を必ず確認してから動きたい。

9位：オフィスリフォームナビ株式会社

「全国対応」「24時間受付」という分かりやすい看板で支持を集めている。

オンラインの見積依頼に24時間応答する体制を整えていて、急ぎの問い合わせにも翌営業日中に1次回答が返ってくる。地方拠点の退去案件で、対応可能な業者が見つかりにくい場面では選択肢になる。

業務報酬型で坪単価¥9,000〜¥17,000。実績は1,060件超。料金レンジ自体は標準的だが、Web完結の見積取得フローは利用者目線で整理されている。

創業がやや浅く、200坪超の大規模案件の実績は限定的。中小規模の標準的な退去案件で、首都圏外の物件を扱いたい場合に検討候補となる。

10位：株式会社リノベイト

最後に紹介するのは、規模特化型の選択肢だ。

リノベイトは〜50坪の小規模オフィスに特化した工事会社。坪単価固定（¥8,000〜¥15,000）の分かりやすい料金体系で、士業事務所・コンサル・スタートアップなどの小規模拠点からの支持を得ている。

最短5日での着工対応も売りで、退去スケジュールがタイトな小規模案件で頼りになる。対応エリアは東京23区限定。50坪以上の物件は対応外という割り切りが、料金体系のシンプルさを支えている。

「JLAやプロレドのような大規模案件特化のコンサルは検討するまでもないが、坪単価が妥当か確認したい」という小規模案件で、リノベイトの相見積もりは効果的なベンチマークになる。

💡 3社比較が最短ルート ここまで読んで「自社のケースに当てはまる候補が複数ある」と感じたなら、迷わず一括見積もりフォームから3社同時依頼を。1社ずつ問い合わせするより圧倒的に早く、横並びの比較ができる。

【目的別】あなたに合うコンサル・業者の選び方

10社の特徴を踏まえて、よくあるシチュエーション別に候補を整理する。

とにかくコスト削減を最大化したい

候補：JLA / スリーエー・コーポレーション

成果報酬で着手金リスクがなく、かつ平均削減率が業界トップクラスのJLAが第一候補。中規模オフィス（80〜200坪）でスリーエーの相見積を組み合わせると、論理（コンサル）と現実（自社施工の代替単価）の両方の武器が揃う。

50坪未満ならJLAは対象外なので、リノベイト + 原状回復費.com の組み合わせに切り替える。

具体的な減額の打ち手は、原状回復費を30%減額する4つの実務手法 も参考にしてほしい。

大規模オフィス（300坪以上）の退去

候補：プロレド・パートナーズ / JLA / スリーエー

300坪を超えると、論点が多層化する。内装造作の範囲、空調・OAフロアの復旧、床仕上げの選定、什器類の処分。コンサル単独では工事面のカウンターが弱くなりがちなので、コンサル + 自社施工会社のハイブリッドが現実的だ。

プロレドは「全社のコスト構造を見直したい」というプロジェクト型の動き方ができるなら有力候補。単発退去だけならJLAのほうが効率がいい。

IT/スタートアップの本社移転

候補：オージェント / インテリアエージェント

スタートアップは退去と移転先内装をセットで動かしたいケースが多い。移転先の内装込みで考えるならインテリアエージェントが筋がいい。退去側の減額交渉を独立して進めたいならオージェントを併用する。

法的トラブルが発生中

候補：赤瀬法律事務所（または最寄りの弁護士）

特約の有効性で揉めている、敷金返還請求の段階に進んでいる、貸主側が弁護士を立ててきた——こうした局面ではコンサルではなく弁護士の領域だ。

迷ったら、まず最寄りの弁護士会の初回相談（30分5,500円程度）を入れて、現状が「コンサルで動ける範囲」か「弁護士マター」かを判定してもらうのが近道になる。

緊急対応（退去まで1ヶ月以内）

候補：JLA / 原状回復費.com / 自社職人を抱える施工会社

短期戦では「物理的に動ける」業者が必要。成果報酬コンサル単独だと、貸主側との交渉時間が足りない。施工会社系で職人手配を確保しつつ、相見積もりの根拠資料だけRCAA協会で素早く揃える、というハイブリッドが最短解になる。

多店舗・チェーン展開の同時退去

候補：NACS / プロレド / JLA

複数拠点の同時退去は、各拠点を別業者に振り分けると交渉ロジックが分散して削減効果が落ちる。全国対応で論点設計力のあるコンサルを1社入れて、全拠点で同じ論拠を使い回すのが定石だ。

NACSは大手企業の多拠点案件で実績が厚い。プロレドは間接コスト全体の最適化と組み合わせるなら強い。

業者・コンサルに依頼する際の注意点

ここまでで候補の絞り込みはできたはず。最後に、契約前に必ず確認しておきたい4点をまとめておく。

非弁行為のリスクを理解する

繰り返しになるが、コンサル会社が「契約条項の有効性を主張する代理人」として貸主と交渉することは、非弁行為に該当する可能性がある。

具体的には、こうした交渉はコンサルでは扱えない（あるいは扱うべきではない）。

• 「特約は無効である」と主張して、その前提で減額を求める
• 敷金の返還範囲そのものを争う
• 契約解除や違約金の妥当性を主張する

これらは弁護士の領域だ。コンサルが踏み込んでいる場合、グレーまたは違法な交渉に巻き込まれている可能性がある。契約前に、相手の業務範囲を明確に書面化させることを推奨する。

成果報酬の落とし穴

成果報酬は依頼者にとってリスクの少ない料金体系だが、いくつか落とし穴がある。

1つ目は「最低報酬額（フロア）」。削減額に対する%が小さくても、最低◯万円という下限が設定されているケース。小規模案件で削減額より最低報酬が高くなる事故が起きうる。

2つ目は「減額の定義」。「指定業者の初回見積から◯%減」が削減額の基準なのか、「過去の同等物件の平均から◯%減」なのか。基準次第で報酬額が大きく変わる。

3つ目は「成果報酬の対象範囲」。原状回復費だけが対象なのか、関連する違約金や敷金返還まで含むのか。契約書で明示されているか必ず確認したい。

契約書のチェックポイント

最低限、以下の5項目は契約書で明文化されているかを確認する。

• 業務範囲（コンサル/施工/法務のどこまで対応するか）
• 報酬の算定基礎（何を基準にした何%か）
• 最低報酬額の有無
• 解約条件（途中解約のペナルティがあるか）
• 機密保持・利益相反禁止条項

「口頭で説明があったから大丈夫」は通用しない。書面で残らない約束は、揉めたときに証拠にならない。

想定外の追加費用に注意

見積に含まれていない費用が、実工事段階で発生するケースがある。

代表例は、産業廃棄物処分費・什器類の解体運搬費・フロア間の養生費・夜間休日の割増。これらは見積項目に含まれていないと「別途請求」として後から積み上がる。

契約前に「この見積金額に含まれない項目は何か」を文書で確認すること。「すべて含まれます」と口頭で言われた場合は、その旨を書面に追記してもらう。これだけで揉めごとの大半は予防できる。

解約条件と利益相反の確認

意外と見落とされるのが、コンサル契約の途中解約条件だ。

成果報酬型の契約では、「業務に着手した時点で解約しても、後日成果が出た場合に報酬請求権が残る」と定めているケースがある。つまり、いったん依頼して途中で別の業者に切り替えても、元のコンサルが「自分たちの成果だ」と主張して報酬を請求してくる事態になりうる。

利益相反も論点だ。たとえば、相談したコンサルが、過去に貸主側の指定業者と取引関係にあった場合。テナント側の代理として動くはずが、貸主側の意向に配慮した提案になっていないか、注意が必要になる。

契約前に「過去◯年以内に貸主または指定業者との取引はあるか」を確認するくらいで、ちょうどいい。

退去スケジュールや費用の組み立て方をもう一段詳しく押さえたい場合は、原状回復の坪単価相場 で規模別のレンジ感を確認してから業者選定に入ると精度が上がる。

迷ったら、3社の見積を横並びにする

ここまで10社の特徴を見てきた。だが、結局のところ最後の判断は「自社の物件・契約条件に対して、各社が出してくる具体的な提案」を比較して決めるしかない。

カタログ情報だけでは、自社のケースで最も削減幅が出る業者は分からない。物件の状態、貸主側の姿勢、退去日までの期間、これらが組み合わさったときに初めて、業者ごとの提案の差が見えてくる。

だから、最短ルートは1社ずつ問い合わせて回ることではなく、最初から3社に同時に見積依頼を出すこと。各社が出してくる削減見込み額・着工可能日・コミットの強さを横並びにすれば、自社にとっての最適解は自然に浮かび上がる。

提携10社からの一括見積もりは、原状回復ナビ経由なら30秒で完了する。お客様の費用負担はゼロ、しつこい営業電話もない。複数社からの見積を比較するための「最初の一手」として活用してほしい。

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