原状回復の坪単価相場｜2026年最新版・規模別レンジ早見表

「うちのオフィスの原状回復、坪単価いくらが妥当？」——総務担当者からもっとも多い質問です。提示された見積書を見ても、相場感がなければ妥当性を判断できません。

本記事では、原状回復ナビ提携10社の直近実績データをもとに、2026年のオフィス原状回復の坪単価レンジを物件グレード別・規模別に公開します。

1. 坪単価を決める5つの要因

1-1. 物件グレード(A/B/C)

もっとも大きな影響要因です。グレードA物件(大手デベロッパーの旗艦ビル)では仕上げ材・搬入条件・職人スキルともに要求水準が高く、坪単価がC物件の2倍近くになります。

1-2. 内装造作の複雑さ

OAフロア、サーバー室、特殊間仕切り、造作什器の有無で解体費が大きく変動します。スケルトン戻しの程度も契約書次第で変わります。

1-3. 指定業者の有無

B工事の指定業者がある場合、競争が働かず単価が市場価格より20〜30%高くなる傾向があります。

1-4. 地域差

都心(東京23区、大阪市内、名古屋市内)は職人単価・搬入コストが郊外より2〜4割高くなります。

1-5. 退去時期(繁忙期 vs 閑散期)

3〜4月、9〜10月は移転需要が集中し、職人単価が10〜20%上昇します。

2. 物件グレード別 坪単価レンジ(2026年)

上記はB工事中心の標準的な内装を前提とした概算です。サーバー室・特殊造作がある場合は別途加算が必要です。

3. 規模別 総額レンジ(グレードB物件)

実務でもっとも多いグレードB物件の場合、規模別の総額は以下のとおりです。

3-1. 30坪オフィスの場合

スタートアップ・小規模事務所が多いレンジ。

3-2. 50坪オフィスの場合

中規模オフィスの典型例。士業・IT系の本社移転が多い規模です。

3-3. 100坪オフィスの場合

中堅企業の本社規模。指定業者の影響が強く、交渉余地もこのレンジから急激に大きくなります。

3-4. 200坪以上の大規模案件

200坪を超えると単価は下がる一方、絶対額が大きく交渉インパクトも大きくなります。

4. 削減ポテンシャル

提携10社経由の交渉実績では、規模に応じて以下の削減幅が一般的です。

大規模になるほど減額交渉の余地が拡大します。これは指定業者見積に含まれる「過大計上項目」の絶対額が大きくなるためです。

まとめ

坪単価の相場はグレード・規模・工事区分の3軸で大まかに把握できます。提示された見積書がこのレンジの上限を超えるなら、相見積もりや査定を根拠に減額交渉する余地は十分にあります。