原状回復の坪単価相場｜2026年最新版・規模別レンジ早見表
オフィス原状回復の坪単価を、物件グレード(A/B/C)・規模(30〜500坪)・工事区分(A/B工事)別に整理。提携8社の実績データから2026年の相場レンジを公開。
- 公開
- 2026-04-22
- 更新
- 2026-05-01
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- 14分
目次
「うちのオフィスの原状回復、坪単価いくらが妥当？」——総務担当者から最も多い質問だ。 提示された見積書を見ても、相場感がなければ妥当性は判断できない。同じ50坪でも、見積額が250万円のケースもあれば650万円のケースもある。
この記事では、原状回復ナビ提携8社の直近実績データをもとに、2026年のオフィス原状回復の坪単価レンジを物件グレード別・規模別に公開する。
結論を先に置く。
- グレードB物件（一般的なオフィスビル）の標準内装で、坪単価は ¥12,000〜¥18,000 / 坪
- 30坪なら 110〜200万円、100坪なら 550〜950万円、200坪なら 1,100〜1,850万円
- 提携業者経由なら平均30%、規模が大きいほど削減幅も大きくなる
- 自社のレンジを当てる早見表を §3 規模別 総額レンジ に整理した
時間がない人は、表だけ眺めて一括見積もりを取れば、自社条件での具体額が30秒で分かる。
1. 坪単価を決める5つの要因
そもそも、なぜ坪単価がここまで変動するのか。要因は5つに整理できる。
1-1. 物件グレード（A/B/C）
最大の影響要因。 グレードA物件（丸の内・大手町クラスの旗艦ビル）では仕上げ材・搬入条件・職人スキルが要求水準が高く、坪単価がC物件の2倍近くになる。
| グレード | 代表例 | 坪単価レンジ |
|---|---|---|
| グレードA | 丸の内・大手町・六本木の大型ビル | ¥18,000〜¥25,000 / 坪 |
| グレードB | 駅前の中規模オフィス（築20年以下） | ¥12,000〜¥18,000 / 坪 |
| グレードC | 郊外・築30年以上の物件 | ¥8,000〜¥14,000 / 坪 |
上記は B工事中心の標準的な内装 を前提にした概算。サーバー室・特殊造作がある場合は別途加算。
1-2. 内装造作の複雑さ
OAフロア、サーバー室、特殊間仕切り、造作什器の有無で解体費は大きく変動する。
代表的な加算要素は以下のとおり。
| 造作 | 坪単価への加算 |
|---|---|
| サーバー室の撤去（電源・空調・床補強含む） | +¥3,000〜¥8,000 / 坪 |
| OAフロアの撤去・処分 | +¥1,500〜¥3,000 / 坪 |
| 造作什器（受付カウンター・会議室など）の撤去 | +¥1,000〜¥3,000 / 坪 |
| 二重天井・スケルトン化 | +¥2,000〜¥5,000 / 坪 |
1-3. 指定業者の有無
B工事の指定業者がある場合、競争が働かず単価が市場価格より20〜30%高くなる傾向。 これは構造的な問題なので、相見積もりや査定レポートを根拠に交渉する以外に解決策がない。
1-4. 地域差
都心（東京23区、大阪市内、名古屋市内）は職人単価・搬入コストが郊外より2〜4割高い。 逆に地方都市の中心部は、職人不足で意外と都心並みになることもある。地域だけで安さを判断しないほうがいい。
1-5. 退去時期（繁忙期 vs 閑散期）
3〜4月、9〜10月は移転需要が集中し、職人単価が10〜20%上昇する。 逆に6月・12月の閑散期は職人スケジュールが空きやすく、強気の値引き交渉が通りやすい。
2. グレード × 規模 マトリクス（坪単価 / 坪）
ここからが本題。グレードと規模の2軸で坪単価を整理した。
| 規模 \ グレード | グレードA | グレードB | グレードC |
|---|---|---|---|
| 〜30坪（小規模） | ¥21,000〜¥28,000 | ¥14,000〜¥20,000 | ¥10,000〜¥16,000 |
| 30〜100坪（中規模） | ¥19,000〜¥25,000 | ¥12,000〜¥18,000 | ¥9,000〜¥15,000 |
| 100〜300坪（大規模） | ¥17,000〜¥23,000 | ¥11,000〜¥16,000 | ¥8,000〜¥13,000 |
| 300坪超（超大規模） | ¥16,000〜¥22,000 | ¥10,000〜¥15,000 | ¥8,000〜¥12,000 |
規模が大きいほど坪単価が下がるのは、足場・養生・職人手配の固定費が按分されるため。 ただしスケルトン化や特殊造作の解体が絡むと逆転することもある。一般化を信じすぎない。
3. 規模別 総額レンジ（グレードB物件）
実務でもっとも多いグレードB物件の場合、規模別の総額は以下のとおり。
3-1. 30坪オフィスの場合
スタートアップ・小規模事務所・士業事務所の典型レンジ。
| 工事区分 | レンジ |
|---|---|
| A工事相当（貸主寄り） | 30〜50万円 |
| B工事（借主負担） | 80〜150万円 |
| 合計目安 | 110〜200万円 |
詳しい内訳は30坪オフィスの原状回復費用は実際いくら？ を参照。
3-2. 50坪オフィスの場合
中規模オフィスの典型例。士業・IT系の本社移転が多い規模。
| 工事区分 | レンジ |
|---|---|
| A工事相当 | 80〜120万円 |
| B工事 | 200〜350万円 |
| 合計目安 | 280〜470万円 |
3-3. 100坪オフィスの場合
中堅企業の本社規模。指定業者の影響が強く、交渉余地もこのレンジから一気に大きくなる。
| 工事区分 | レンジ |
|---|---|
| A工事相当 | 150〜250万円 |
| B工事 | 400〜700万円 |
| 合計目安 | 550〜950万円 |
3-4. 200坪以上の大規模案件
200坪を超えると単価は下がるが、絶対額が大きいので交渉インパクトも比例して大きくなる。
| 規模 | 合計目安 |
|---|---|
| 200坪 | 1,100〜1,850万円 |
| 500坪 | 2,700〜4,500万円 |
200坪超の案件は、自社交渉より専門家依頼の方が経済合理的なケースがほとんど。具体的な根拠は減額交渉の4手法 で解説している。
4. 業界別の補正係数
業種ごとに造作の癖がある。たとえばこんな具合。
| 業種 | 補正係数 | 理由 |
|---|---|---|
| IT企業 | × 1.10〜1.25 | サーバー室・OAフロア・セキュリティ扉 |
| 士業事務所 | × 0.95〜1.05 | 造作什器が少なく標準内装に近い |
| 商社・金融 | × 1.05〜1.15 | 役員室・会議室の造作が多い |
| 小売・ショールーム | × 1.20〜1.40 | 内装の特殊造作が多く、解体工数が大きい |
| 飲食 | × 1.30〜1.60 | 厨房設備・排気ダクト・防水復旧 |
「グレードB物件 × 100坪 × IT企業」だと、坪単価ベースで ¥12,000〜¥18,000 × 1.10〜1.25 ＝ ¥13,200〜¥22,500 / 坪 が目安。
5. 削減ポテンシャル（提携8社の実績ベース）
提携8社経由の交渉実績では、規模に応じて以下の削減幅が一般的。
| 規模 | 平均削減率 | 削減額レンジ |
|---|---|---|
| 30坪 | 22〜28% | ▲30〜60万円 |
| 50坪 | 25〜32% | ▲80〜140万円 |
| 100坪 | 28〜35% | ▲170〜280万円 |
| 200坪 | 30〜38% | ▲330〜560万円 |
| 500坪 | 30〜38% | ▲810〜1,350万円 |
大規模になるほど減額交渉の余地が拡大するのは、指定業者見積に含まれる「過大計上項目」の絶対額が大きくなるため。100坪超になると専門家依頼の投資対効果が一気に上がる。
数字の根拠は、原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（国交省） の負担区分原則に照らした、提携8社の直近3年・同規模案件の中央値レンジ。
6. 「相場より高い」と感じたときの3ステップ判定
提示された金額が相場の上限を超えているかどうかは、3つの問いで素早く判定できる。
Step 1: 坪単価を計算する
提示金額 ÷ 専有面積（坪） で坪単価を出す。
合計額に税込・税抜が混ざっていることがあるので、必ず税抜で揃えること。
Step 2: 上の早見表に当てる
§2 マトリクス と §4 業界別補正 を参照。 レンジ上限を10%以上超えていたら黄信号、20%以上超えていたら赤信号。
Step 3: 内訳を確認する
赤信号なら、見積書を1行ずつ読む。 よくある「過大計上」のパターンは以下のとおり。
- B工事に紛れ込んだ A工事項目（共用配管・防災設備本体など）
- 通常損耗の修復が借主負担として乗っている
- 撤去後の搬出費が二重計上
- 養生費が面積×単価で過大に膨らんでいる
ここまでチェックして上限超えていれば、迷わず一括見積もりで相見積もりを取って比較する。
7. 次のアクション
坪単価の相場は グレード × 規模 × 工事区分 × 業界補正 の組み合わせで概ね把握できる。 提示された見積書がこのレンジの上限を超えているなら、相見積もりや査定を根拠に減額交渉する余地は十分にある。
具体的な動き出しはこの3つ。
200坪を超える大規模案件、もしくは坪単価が上限を20%以上超えている案件は、専門家経由のほうが投資対効果が高い。早めに動けば、退去日に追われて高値で握ることを避けられる。
よくあるご質問（FAQ）
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